Un nuovo catasto con nuove classi

Le attuali classi catastali sono destinate ad andare presto in soffitta. Saranno sostituite da un nuovo sistema di classificazione più equo che farà pagare di più gli immobili collocati nelle zone urbane di maggior pregio. Sarà la localizzazione dell'abitazione e le sue caratteristiche edilizie a far crescere il valore del bene, e dunque del reddito a esso collegato, e non come accade oggi la semplice collocazione all'interno di classi catastali, peraltro non più aggiornate dalla fine degli anni 80. Inoltre cambierà l'unità di misura ai fini fiscali per abitazioni e uffici. Non sarà più il «vano» ma la «superficie» espressa in metri quadrati. Sono queste le colonne portanti della legge delega sulla riforma degli estimi, uno dei piatti forti della fase due che l'esecutivo avvierà dal 2012 a completamento della manovra. Mario Monti ha scoperto le carte in un dossier, pubblicato sul sito del Mef, dove oltre a passare in rassegna le novità della legge di conversione del dl 201, si fissano alcuni punti fermi della futura azione di governo.

Il punto di partenza è la presa d'atto di una realtà che ormai vede una profonda discrasia tra valori di mercato degli immobili e valori catastali. Il prezzo delle case è infatti mediamente superiore di oltre 3,7 volte rispetto alla base imponibile Ici e risulta essere tanto maggiore quanto maggiore è il valore della ricchezza posseduta dal contribuente. Il confronto con i costi degli affitti, poi, è ancora più penalizzante perché i canoni di locazione ormai hanno raggiunto livelli pari a 6,5 volte quelli delle rendite catastali.

Se la realtà immobiliare fotografata dal catasto è molto distante da quella reale, se nei comuni si rinvengono unità immobiliari classificate come popolari, pur essendo ubicate in zone centrali, e con rendite inferiori a quelle di «civili abitazioni» costruite in zone periferiche, per il governo non è solo colpa della vetustà del catasto (riformato nel 1990 con riferimento al biennio 1988-1989) ma anche del fatto che «la classificazione delle unità immobiliari non è più adeguata ai tempi», tanto più che gli unici aggiornamenti intervenuti in questi anni «sono riconducibili a comunicazioni effettuate dai soggetti interessati in occasione di ristrutturazioni e variazioni edilizie».

Ecco perché la riforma degli estimi catastali dovrà per forza di cose affiancare alla tradizionale rendita anche il valore patrimoniale. E il modo per arrivare a determinare questo importo passerà dall'utilizzo di una serie di funzioni statistiche che metteranno in correlazione il valore del bene alla localizzazione e alle caratteristiche edilizie.